日前，成都市國土資源局網(wǎng)站信息顯示，將在11月5日以掛牌方式出讓4宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，然而讓業(yè)內(nèi)驚訝的是，這4宗土地?zé)o一例外的均出自城南高新區(qū)，并且土地性質(zhì)都是商業(yè)用地 。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月份，高新區(qū)今年共掛牌出讓或拍賣12宗商業(yè)土地，其中純商業(yè)用地高達(dá)9宗、商住兼容用地占3宗。業(yè)內(nèi)人士稱，2011年年底將會(huì)有超過80個(gè)商業(yè)綜合體在成都出現(xiàn)，并且其中有近一半都在城南，然而商業(yè)性質(zhì)土地的持續(xù)放量，將推動(dòng)城南高新區(qū)的商業(yè)綜合體數(shù)量繼續(xù)增加。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著城南的發(fā)展以及“天府新區(qū)規(guī)劃”的落地實(shí)施，未來城南并不愁大體量的商業(yè)體如何消化，而是 擔(dān)憂應(yīng)該如何運(yùn)營 如此龐大體量的商業(yè)體。

　　城南商業(yè)用地月均放量1.5宗  商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至9月份，高新區(qū)今年共掛牌17宗土地，但令人驚訝的是，僅僅是商業(yè)用地就占到了12宗之多，其中純商業(yè)用地高達(dá)9宗、商住兼容用地占3宗。

　　事實(shí)上，集中放量與大體量的特點(diǎn)，引起了業(yè)內(nèi)對(duì)城南商業(yè)綜合體的長期關(guān)注 。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，近兩年，成都商業(yè)綜合體的放量主要集中在城南。從目前成都市商業(yè)綜合體的數(shù)量來看，截至今年年底，估計(jì)在成都的商業(yè)綜合體將達(dá)到80多個(gè)，其中大部分都在城南，并且新增建設(shè)的項(xiàng)目大多落戶高新區(qū)。

　　據(jù)了解，整個(gè)高新區(qū)的商業(yè)開發(fā)熱度始于2009年。當(dāng)年媒體報(bào)道，在2009年年底已有9家五星級(jí)酒店、數(shù)個(gè)10萬平方米以上的購物中心出現(xiàn)。

　　相關(guān)資料顯示，如今在高新區(qū)僅僅是大源和站南兩個(gè)組團(tuán)，就聚集了22 個(gè)以上的城市綜合體項(xiàng)目，其中站南組團(tuán)則擁有有中航城市廣場、仁和項(xiàng)目、茂業(yè)中心、鴻昌嘉泰等多個(gè)體量在30萬平方米以上的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

　　然而，整個(gè)高新區(qū)現(xiàn)在依然隨處可見熱火朝天的施工場面。用業(yè)內(nèi)人士的話講，這種場面主要是因?yàn)槌悄洗嬖诰薮蟮纳虡I(yè)需求和機(jī)遇，同時(shí)，還有為迎合這種需求和機(jī)遇而相應(yīng)火熱的商業(yè)土地市場。

　　四川中原物業(yè)顧問有限公司市場研究中心的一份研究報(bào)告顯示，自2010年下半年開始的“商業(yè)開發(fā)熱”狀態(tài)在2011年繼續(xù)得到保持，并且對(duì)土地市場明顯產(chǎn)生了巨大的影響，僅僅在上半年商業(yè)類用地供應(yīng)就多達(dá)1416.2畝，成交1128.00畝。

　　從土地供應(yīng)和成交情況來看，上半年土地交易市場最為活躍的區(qū)域依然是高新區(qū)，商業(yè)用地放量平均每月達(dá)到1.5宗以上，即使是進(jìn)入下半年，土地市場供應(yīng)熱度依然不減。

　　就在日前，成都市國土資源局網(wǎng)站上掛出的一條信息顯示，在11月份即將上市的土地中，高新區(qū)有4宗商業(yè)用地掛牌出讓，其中2宗為純商業(yè)用地，2宗為商業(yè)用地兼容住宅用地。

　　據(jù)了解，這4宗土地共計(jì)179.5畝，均處于優(yōu)越地段位置，其中兩宗是大源組團(tuán)的核心商務(wù)板塊，一宗位于站南組團(tuán)，最大的一宗面積79畝的地塊地處盛錦二街南側(cè)、盛華北路東側(cè)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這4宗地塊地段優(yōu)越，周圍發(fā)展都較好，且周邊有知名住宅項(xiàng)目或體量較大的物業(yè)，將來建成后完全可以被周邊購買力所消化。另外，高新區(qū)已逐漸成為成都市新的金融中心、商貿(mào)中心，以及“天府新區(qū)”的規(guī)劃帶來的利好因素，所以高新區(qū)的商業(yè)仍然是領(lǐng)先發(fā)展區(qū)域。

　　高新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展　后期運(yùn)營成房企核心競爭力

　　高新區(qū)巨大的商業(yè)體量讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心的不是它將如何消化，而是應(yīng)該如何運(yùn)營。

　　四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春在接受本網(wǎng)采訪時(shí)表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力已經(jīng)從過去的地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向了商業(yè)運(yùn)營，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，已經(jīng)不再是單一的地產(chǎn)價(jià)值增值，而是源于項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的附加值。

　　體量超百萬，眾多項(xiàng)目扎堆并立，在經(jīng)歷了開工期的集中爆發(fā)后，如此大體量的商業(yè)配套，如何能夠真正做到商業(yè)人氣與商業(yè)利潤同時(shí)取勝，成為眾多開發(fā)商考慮的一個(gè)問題。

　　眾所周知，租金是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的標(biāo)尺。不過藍(lán)光文旅集團(tuán)副總裁盧朝壽認(rèn)為，租金的高低也是間斷性的，它必須經(jīng)歷一個(gè)市場的培訓(xùn)期、成長期和成熟期三個(gè)階段，而這三個(gè)階段的租金水平是遞增的，應(yīng)該說租金是商業(yè)地產(chǎn)成熟的“晴雨表”。

　　如此一來，租金的差異化就很明顯，不同區(qū)域、不同時(shí)間段、不同管理者的運(yùn)營方式最終得到的租金的回報(bào)就會(huì)不同。盡管高新區(qū)新型商業(yè)區(qū)成為已定的事實(shí)，但是按照盧朝壽的話說：“要從新興的商業(yè)區(qū)拿到客觀的回報(bào)，往往要經(jīng)過漫長的培育。”

　　在盧朝壽看來，“不是每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)成功，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)作并不是遍地開花?，F(xiàn)在的市場狀況是有效需求不足，無效需求不少。”據(jù)盧朝壽掌握的情況，現(xiàn)在成都商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來價(jià)值增值的有效需求并不多，而由于普遍開發(fā)，造成的開發(fā)檔次過低，后期經(jīng)營無法運(yùn)作等無效需求則相應(yīng)較多。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　盧朝壽還告訴本網(wǎng)，開發(fā)商要開發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)理念、運(yùn)作模式、后期經(jīng)營成熟度都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，“如果開發(fā)商不遵守游戲規(guī)則”，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。

　　面對(duì)高新區(qū)大量項(xiàng)目集中入市，區(qū)域商戰(zhàn)競爭激烈的問題，冉立春認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)前期的合理規(guī)劃很重要，地段和業(yè)態(tài)的選擇十分考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)營能力。開發(fā)商不僅要做開發(fā)者，更要做城市的經(jīng)營者，因而商業(yè)開發(fā)必須重視后期經(jīng)營，在經(jīng)營中要盡量體現(xiàn)差異和特色。

　　冉立春認(rèn)為，在高新區(qū)，錯(cuò)位、差異化的經(jīng)營理念很重要，做商業(yè)地產(chǎn)一定要在開發(fā)思路、運(yùn)營策略、后期服務(wù)上進(jìn)行切合市場需求特點(diǎn)的創(chuàng)新，打造出有自己的特色產(chǎn)品。不要一味追求數(shù)量體量，否則其發(fā)展就會(huì)處于一個(gè)相對(duì)滯后的階段。

　　盧朝壽也同樣談到，做商業(yè)地產(chǎn)首先要考慮以下幾方面的因素。首先是口岸，要做好市場研究；其次要考察和選擇適合的業(yè)態(tài)；最后一點(diǎn)就是后期的運(yùn)營定位，和必須要有專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

　　盧認(rèn)為目前高新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r良好，不過以目前的狀況看來，消費(fèi)購買力還不足以支撐如此大體量的產(chǎn)品。從長遠(yuǎn)考慮，該區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢則值得期待。（張鵬濤 王型芳，編輯：馬鐘鸰）