圖：房價下行，各房企紛紛“蓄能過冬”，以備鏖戰(zhàn)來年
“如果現(xiàn)在地產(chǎn)央企均帶頭降價30%至40%，那房價就真的要降了！”格致地產(chǎn)投資顧問成都公司董事長周海斌調(diào)侃道。
10月下旬，有消息稱上海、北京等一線城市中萬科、中海等品牌房企的部分樓盤，降價幅度超過了20%，大幅降價引發(fā)前期業(yè)主不滿。而上海龍湖一樓盤就在該時期降價，售樓部遭到業(yè)主群體搗砸。
業(yè)內(nèi)人士認為，在當前樓市調(diào)控不松綁，金九銀十慘遭夢碎的市場行情下，以價換市已漸成行業(yè)內(nèi)普遍共識，這也反映出一個信號，調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場策略已成當前重點，各房企也以此積蓄能量，為鏖戰(zhàn)來年做好充分準備。
成都房企加推存量房源 再不出貨或利潤不保
當前樓市調(diào)控可謂極盡生猛。金融環(huán)境嚴苛，銀行開發(fā)貸、按揭貸面對房地產(chǎn)通通雪藏。樓市頹勢之下，以價換量、快速回籠資金，成為主流房企的不二選擇。
與過去相比，今年樓市調(diào)控堪稱“史上之最”。四川中原地產(chǎn)研發(fā)中心主任周覓向本網(wǎng)表示，“在以往的調(diào)控年，經(jīng)過一段時間消化后樓市會迅速回暖，而今年則明顯不同，嚴厲的調(diào)控措施扼住了樓市的命脈，開發(fā)商所面對的壓力也是前所未有的。”
樓市下行，連標桿房企也難以掩飾巨大的壓力。日前，萬科董事長秘書譚華杰向外界坦承，市場環(huán)境的巨大變化，對萬科的房源銷售已造成很大壓力，預計未來新房供應還會繼續(xù)增加，市場存貨壓力將進一步加大。
據(jù)了解，萬科集團內(nèi)部最新規(guī)定，“為實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，達到開盤一月內(nèi)去化60%的要求，區(qū)域公司有權(quán)根據(jù)市場情況在定價、促銷等銷售策略上做出調(diào)整”。
成都萬科東大街項目金潤華府置業(yè)顧問石晴告訴本網(wǎng)，金潤華府當前正在銷售的是10月初開盤的15號樓，現(xiàn)在剩余房源不多，原本均價在11000元每平米左右的精裝價格按現(xiàn)在的優(yōu)惠價，大概就在8000多元每平米。
據(jù)成都萬科官網(wǎng)顯示，除金潤華府外，金域西嶺、金色海蓉等萬科在成都的精裝房系列也都在加快推盤節(jié)奏。
萬科的行動正如周覓所講，在限購、限貸等政策約束下，開發(fā)商絕不能再有僥幸心理，必須啟動降價等措施加以應對，而目前可能只有降價是加快銷售力度最為有效的方式。
事實上，對于“以價換量”策略，成都一些有遠見的品牌房企早已開始試水，并且以驕人的銷售證實了周覓觀點的可行性。
如中德·英倫聯(lián)邦繼從5月首次開盤到10月6日一期三批次開盤四個月的時間里，累計完成近13億元的銷售金額，一直保持著遠超同區(qū)域甚至大型品牌房企的銷售態(tài)勢。不過用中德世紀營銷策劃經(jīng)理龍浩的話說，英倫聯(lián)邦并不是為了以價換量，而是從開盤以來一直都走高品質(zhì)路線。
據(jù)悉，特別是秋季房交會以來，華潤、中海等品質(zhì)房企的高尚住宅，也均以純優(yōu)惠價集中入市。
對此，四川嘉盛地產(chǎn)董事長樊義波認為，目前各房企都在加大降價銷售存量房源的力度，因為再不出貨就難保利潤。
一業(yè)內(nèi)人士認為，漸近年末，收盤在即，而當前樓市政策又無松綁的跡象，如何快速消化存量房源以回籠資金就成為各地產(chǎn)商的頭等大事。
根據(jù)市場調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 房企蓄積能量規(guī)劃未來
日前，溫家寶總理強調(diào)，要堅定不移地鞏固樓市調(diào)控結(jié)果。
“盤點過去，把握現(xiàn)在，規(guī)劃未來。”某開發(fā)商總結(jié)道，樓市未來路漫漫兮，仍需灰暗中上下而求索。
面對即將到來的2012年樓市，本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)成都各品牌房企暗地里已在秣馬厲兵，磨刀霍霍，以鏖戰(zhàn)來年。
龍浩向本網(wǎng)表示：“對于明年樓市，形勢將依然嚴峻，但中德在資金上已做好充分準備。”據(jù)透漏，中德世紀已準備了數(shù)十億現(xiàn)金，根據(jù)明年的樓市情況，隨時調(diào)整步調(diào)。
“目前英倫聯(lián)邦產(chǎn)品已足夠迎合當前市場需求，但為了迎合來年樓市，我們將推出更豐富的產(chǎn)品線。同時還將進一步研發(fā)后年及之后的產(chǎn)品。”龍浩進一步解釋說，“只有精確預判，才能創(chuàng)造出掌控市場的產(chǎn)品，形成絕對領(lǐng)先，而非隨風飄搖。把握住了市場大勢的‘道’，營銷的‘術(shù)’就能更加靈活多變。”
周覓認為，目前市場中擁有“進場”資格的，主要是剛需型消費、中小戶型產(chǎn)品消費的人群，所以開發(fā)商必須注意調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以適應市場變化。
而作為成都未限購區(qū)域的項目，花樣年花樣城銷售主管唐華表示：“相對于被限購的主城區(qū)，目前郊區(qū)盤銷售壓力不大，花樣城銷售均價在4000多元每平米左右，每個月銷售有100多套。”
唐華認為，2012年樓市調(diào)控政策將會見底，樓市行情也將會轉(zhuǎn)好。
中輿地產(chǎn)市場研究部分析預計在今、明兩年內(nèi)，成都樓市將會出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢：已經(jīng)入市的產(chǎn)品，通過減少利潤以換取銷量的促銷行為將更加廣泛；未入市的產(chǎn)品，將更重視前期的市場調(diào)查與分析，選擇更合理客戶群體、入市時機與營銷策略等方式進行銷售。
“與以往應對‘備糧過冬’的行動趨向不同，未來各房企將考慮得更為長遠，企業(yè)的應對策略也會更深入、細致和謹慎。”中輿地產(chǎn)進一步指出。
業(yè)內(nèi)人士判斷稱，隨著各房企營銷策略及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 在即將到來的2012年，樓市促銷戰(zhàn)以及住宅產(chǎn)品本身可能會進一步升級。
地產(chǎn)機構(gòu)對近來成都樓市行情進行分析后發(fā)現(xiàn)，部分房企已開始站在將政策與市場相結(jié)合的角度通盤考慮，并仔細研究同區(qū)域樓盤的產(chǎn)品類別，找到了自身樓盤的區(qū)別與優(yōu)勢，這在一定程度上將為房企明年運營的厚積薄發(fā)創(chuàng)造條件。（張鵬濤 杜冉樂，編輯：馬鐘鸰）
